?张兴标，上海兴盛房地产开发（集团）有限公司董事长、总裁，人称上海“房地产界的一名奇才”。50岁才“半路出家”的张兴标经历了失败和成功的风风雨雨，几年来个人资产达到了3个亿。总结成功之道，张兴标概括出“以人为本”四个字：为别人考虑得更多一点，得到的回报自然也会更多一点。
       张兴标：老骥伏枥、志在千里
主持人：如果我问大家一个问题，什么年龄最适合创业，我想可能很多朋友会告诉我一定要趁着年轻。因为这个时候人的精力是比较旺盛，人的思维也是比较活跃，可能创业的成功机率会大一些。但是不是创业就一定是年轻人的专利呢？我们今天这期节目的嘉宾就是一位五十岁才下海创业的人，在短短几年的时间里，他的个人财富已经累积到了三亿元人民币。他就是上海兴盛集团的董事长张兴标先生。下面我们就一起来结识这位老骥伏枥、志在千里的嘉宾！
张兴标：我为什么一直不下来呢？我的位置太好了，有牵挂。
主持人：还是有吸引你的地方。
张兴标：这个位置太好了。这个位置应该说比机关大一级。
主持人：什么叫比机关大一级？
张兴标：人家都来求我的嘛，朝南坐的位置。我太好了，不想下海，一直没有下海。
主持人：那为什么后来觉得条件成熟了？看到这块土地了？
张兴标：我那时候不是迷信，我看见这块土地有点发光，就感觉到可能是个财运，所以从这点来讲，我就决定要下海了。
主持人：你当时是在一个非常好的职位上，毅然决定辞去公职。当时你的年龄已经五十岁了，有没有考虑过一个问题，觉得你抛弃现有的地位和职位，经商一样有风险，如果你不成功，有没有考虑这方面？
张兴标：这种因素肯定是存在的。
主持人：你觉得如果要赔的话，你赔得起吗？
张兴标：赔不起。
主持人：为什么呢？
张兴标：我讲过了，只有一条命。当时下海的时候，我们的所长对我讲，是不是你不要下海，是不是你留职停薪。很多人惯常采用的一种方法，给我留职停薪。那时候我就想了，我是个小老百姓，说句心里话，我没背景的。假使说我留职停薪的话，保住这个职位，做得不好的话，政府、公司不会支持我，也不会伸出手来帮助我。做得好的话，也许我的职位还是干部，那你怎么可以赚钱啊。有这个想法，所以这是第一点。第二点，我坚定不移地下海，把自己后路断掉。我说我不要留职停薪，我坚决下海，所以他们把我的户口转到街道去了，还每个月发失业救济金，发了六个月失业救济金给我。当然我没去拿，我就下海了。是九四年四月，像现在这个时候。
主持人：九四年，你虽然看中那块土地，但整个房地产市场当时并不景气，而且很多人都在抽资，往回撤都还来不及，你把自己后路都给断掉了，投身房地产事业。你相信哪一点呢？是自己呢，还是别人，有人给你一个承诺？
张兴标：房地产低潮不一定是低潮，低潮总有高潮的时候。那时候居民生活条件是很差很差的，平均只有四个平方，这四个平方怎么生活，和国际上根本不能相比。这是一点，第二点，假如是高潮的时候，我拿不到土地，也不可能搞房地产，只有低潮的时候，你才有机会参加到房地产这个行列当中去，参加拼搏去竞争，所以我就下海。第三点我看好这块土地。
主持人：为什么土地好？
张兴标：从规划当中，是地铁一号线的延伸线往南的延伸段，是规划中的延伸段。我相信政府，因为政府最重要的事情是关心老百姓的生活，我相信这点，我坚信这点。现在我也是相信，坚信这一点。
主持人：您是从这样一个国家一个公职上退下来，你刚才说这是一个朝南坐、别人来求你的职位，你现在下海了，成了一个民营企业家。以前是事事别人来求你，现在是你事事要找人、去通融的时候，你觉得这个心里有落差吗？苦不苦？
张兴标：当时有好多朋友说，张兴标最伟大的一点，就是原来坐了几十年朝南坐的位置，而一下子朝北坐了，去求人家了，心里有落差，感受也两样。原来我不喝酒的，九四年下海到九六年这段时间，为了求人家帮忙，我吐了两百多趟，要应酬。
主持人：都是因为喝酒喝吐了吗？
张兴标：应酬嘛，没有办法。
主持人：为什么呢？
张兴标：我是求人帮忙，因为房地产的图章很多。
主持人：对不起，你说吐了两百多趟？九四、九六年，两年多点时间，那也就是七八百天的时间，你吐了两百多趟，那就是差不多两三天就会有这么一次。
张兴标：一天吐两趟也有。中午吃了酒，吐了以后，睡到五点。下面有个应酬，我跌跌撞撞再去，去了以后再吃，吃了以后再吐。就这样，我不会吃酒，但是我人爽快，人家吃酒了，我一定要陪人家，不会吃酒，我也要吃。就这个样子，加上人爽快，所以两年里面吐了两百多趟。
主持人：你在呕吐的时候，肯定身体是非常难过的。
张兴标：不考虑了，什么都不考虑了。
主持人：什么都不考虑了？
张兴标：事业最重要。既然跨上马背了非走下去不可，不要说吃酒了，上刀山下火海也要去干，非要干到底。
主持人：是不是当时您已经把自己后路给断掉了？
张兴标：完全断掉了，一个人一定要有事业心，既然做了，一定要做成功，要做第一，这就是我的精神支撑。
主持人：有人说“行百米者半九十”，很多经商的人或办企业的人，往往是在危机关头的时候退缩了，从而导致了满盘皆输。你有没有碰到过企业生死存亡的关头？
张兴标：有，刚刚起步的时候。那时因为身边没有钱，这块土地拿下来，按照合同问银行借了三千万人民币。按照合同，是我朋友的大企业担保的，就拿下了这块土地。我开发的时候，设计单位都是我朋友。他说设计呢，晚点交钱就可以了，只要你赚钱了你就给我。施工时就搞带资的，办公用品是我问老婆借了二十万人民币，做办公用品，发点工资的，所以就这样起家的。这样起家的时候，中间碰到一个很大的问题，差点使我信心刚刚起来之后一下子扑灭了。这是一个很大的事情，那是九四年八九月份的时候，我房子已经打桩起来了，收到了通知，全面停工，说我在外环线旁边占用了绿化土地，红线外面造房子。
主持人：这个打桩的位置，你是经过准确丈量的吗？把这个绿化带让出来的位置。
张兴标：我当时就问下面的技术人员，量出来了吗？问区里面规划局某一个科长，他量出来说没有违规，说是绿化带外面的。后来我想想，肯定是我错了，红线外面造房子，肯定是我错了。因为规划局总归是对的，否则不会发通知出来的，后来我没有办法，只好叫他们停工。
主持人：一停下来是不是还贷的压力大？
张兴标：停工了以后，谣言很多，张兴标死了，房地产开不起来了。当时低潮的时候，各方面对我压力很大，朋友也另眼相看了。造房子的单位由于带资的，你打桩打错了，钱要问我讨回的，所以那时候我在南鹰饭店办公。工地里的人马上打电话给我，他说老板，有两卡车人来了，我一听到两卡车人来了，快点逃掉，从后门逃掉。那时候我心想怎么办，我真的死掉了，钱也没有。大概我人做得比较好，静安区一个朋友，房地产一个朋友打电话给我当时办公室的主任、是小孔、现在我常务副总经理。他说小孔你来一趟，我晓得你的老板很苦。小孔马上赶去了。那个房产公司就拿帐单一开，我有六百七十万人民币，我自己留下七十万，借六百万给你老板。那时候算借也好，算参建也好，今后手续再另外办，先拿去。小孔拿了这钱，回来以后我就哭了。工程队打发以后，我就想怎么办，房地产停工不得了，谁还买你房子啊，谁敢相信你，借钱给你。
主持人：银行肯借钱给你啊。
张兴标：你停工了，就等于判死刑了，所以这时候，我在南鹰饭店真想死。后来我在看了一个电视，看到瑞典有一个攀山运动员，他是峭壁攀岩，他没有带保险，一步一步攀上去。那就 一个没有退路的境遇，完全没有退路，只有上。我就想到这点，我还没到这个地步，还没到没有退路的地步，他能够上去，我为什么不能上去，我一定要上去。所以我在房间里关了一个礼拜，就出来了，到闵行区一个部门一个部门去解释，求区长，求各个部门给我开工。我违反政策的地方，我不做了，敲掉算了，改正，其它给我开工，我保证嘛。后来，说来是个笑话，真的气死人。过三个月，市规划局有两个朋友，到我那里看了以后，他看到我这个红线，一看，他说你原来这个红线是对的，没有违规。
主持人：为什么没有违规呢？
张兴标：原来外环线是五十米，后来黄菊同志讲，违规线太窄了，要变一百米。一百米怎么办呢，这里拿它二十五米，那里拿它二十五米，红线没有动，绿化带就减少二十五米。我对的嘛，红线还是这红线，外环线动了，绿化带减少了，不是绿化带增加了，绿化带变二十五米了，不是五十米了，我对了。
主持人：你本身房子修在那个位置并没有违规。
张兴标：没有违规，我怎么办呢。政府总归是政府，假如说有点错，允许人家改正错误。我就讲这个地方还是给我造吧，差点把我的一条命都丢掉了，不是几百万人民币的事情，而是信心刚刚起来的时候一下子被扑灭了，这个问题。
主持人：我看过一个数据，就是九四年房地产特别低迷的时候，整个上海一天商品房的销量是四十套，但是新梅在里面就占了四套，这是百分之十的比率。当时怎么能做到这一点的呢？
张兴标：这就是我的一个理念。我做人有一个原则，到现在还是这样，替人家多考虑考虑。那时候房子造好了没有人买，九六年初的时候，我第一个住在里面，一个月以后，我就感觉什么都不方便，晚上有一次肚饿了，超市也没有，烧饭也没有办法。我怎么办，我就借了钱，开了店，当时还和联华、华联超市去联系。他们跑来一看，周围都是农田，没有客流的。
主持人：就是这样十万平方米，二十栋房子。这二十栋房子居民也没有，房子还没有卖掉，超市怎么肯进来呢？
张兴标：当然它不肯进来，那我怎么办呢？我就想到了自己出钱开超市。所以我借了钱去开超市，借了钱去开五开开饭店，开五开开的家具店，开五开开五金材料店，三开开美容店。三个月里，超市没有卖掉一样东西，都是我们职工去买点东西，饭店我一个人吃半年。但是我和大家说，这真的叫替老百姓考虑，买房子的人跑进我小区一看，这么漂亮的商店，什么都有了，方便了。
主持人：还有一个学校。
张兴标：那时候学校已经造好了，九六年七月份以前造好了。我就去和区教育局谈，教育局局长问我，小朋友有几个。那时是有几家客户进来了，我一了解以后，说有七个小朋友。教育局局长讲了，只有七个小朋友，办一个学校要二十一个教职员工，从校长、教导主任开始、到看门的，二十一个配套总归要。二十一个人，才七个小朋友。我想怎么办呢，不能开。到隔壁小学读书去。走到隔壁小学，要半个钟头到三刻钟，太远了，怎么办？我就借了钱，花了四十万人民币，买一部空调的大客车，每天早上六点三刻送，晚上四点半接回来。从七个小朋友开始送，一直接了半年以后，变成五十个小朋友。
主持人：其实你的房子都卖出去了。
张兴标：房子都卖掉了，你考虑的问题，我什么都替你考虑好，你就没有理由不买我房子了，所以那时新梅花苑占到全市十分之一的销售量，是值得骄傲的。我们新梅小区的居民要乘地铁的话，要绕很大的一个圈子，估计要十五分钟， 很长。有一些新梅小区的居民，他们不愿意绕圈子，怎么办呢？就翻铁栅栏，跨过马路。三个铁栅栏，跨一个，再奔过去，再跨一个，再奔过去，再跨一个，非常危险。我想到造一个天桥，这天桥不是十二万人民币，也不是一百二十万人民币，是一千两百万人民币。从自己袋袋里摸出来的，我毅然决定造天桥。
主持人：当时新梅集团的效益已经非常好了？
张兴标：效益还没有好。因为新梅花苑是打基础，钱还不多。但是，这是比造房子还要重要的一个工程。
主持人：天桥修好以后，受这天桥益处的还不止你们新梅花苑，周围其它楼盘也享用了。
张兴标：我也不考虑。那时候有一些人劝我，老板，你和隔壁人家商量商量，一起出钱好吧。我想商量什么，商量人家总归不肯多出钱的，商量了反而要气死。我感到反而要气死，还是不要商量。算了，我自己出钱，为人民做件好事情，做做善事。
主持人：但是有人说你这招特别聪明。说您这招首先是打了个广告，新梅立交这个品牌广告。还有一个，你把一千两百万摊到您当时新梅公寓的每个建筑面积，大概每平方米楼盘价格要上涨五十块。他说您这个天桥修好以后，每个平方米上涨有两三百块。你这一千两百万早就收回来了。
张兴标：对。这个天桥开始我还没有考虑到这么多，只想凭一股热情下决心造人工天桥。事实证明我做得对的，三得利。政府得利，政府不要投资了。老百姓，居民方便了，自动扶梯上去下去很快。第三个得利，这我后来才感觉到，名声做出了，房子开始好卖了，房价无形之中抬高了，抬高了两三百块。我算了一笔帐，所以有时候要做好事，所以小老板是发不了财的，你算进算出，我这点钱投资下去，要多少回收过来，我这天桥又不能收门票的，你这种老板永远发不了财。
主持人：在创业初期的时候，你说银行一个快到期的债务，曾经差点把这个企业给逼死了。
张兴标：当时就是靠孔红梅。
主持人：这个名字我看到，好像她当时是在银行哭了一天还是半天。
张兴标：哭了半天。
主持人：今天也到了我们现场是吗？让我们大家一起来认识认识这位孔女士。能不能跟我们讲一下这笔贷款的故事。
孔红梅：那天我到了银行以后，行长跟我说我们自己银行的借贷比都没有调度过来，怎么可能放款贷给你们公司呢。当时我就想我们公司要垮了，我们老板他已经经历过一次生死之搏，难道还要他经历第二次生死之搏吗，所以这个时候我就放声大哭，我哭我自己，我这两年来每天只睡六个小时，每天要喝那么多的酒，每天要去求那么多的人，每天要去盖那么多的图章，这所有一切一切的付出，有可能家庭还有一些不理解，难道就在这短短的半天之内付诸于东流吗，所以我不甘心，我怨，所以我就哭。

主持人：你有没有想到你的眼泪其实是在一定程度上把企业从破产的边缘拉回了。
孔红梅：所以我们张总说感动上帝，用真情去感动了上帝。当时刚才我讲的，银行也不是不想帮我们，因为他们自己的存贷比没有调整好，所以当那些办公室的人听到我放声大哭了以后，就说我们一起去想想办法，再多拉一些存款，我们就可以放出这五百万贷款，所以他们分头就到各个分理处去。因为它们是支行分头到各个分理处去去拉存款，把存款拉足了，就可以放给我们公司这个贷款。当时下午五点多的时候，建行长宁支行为我们开着门，建行徐汇支行为我们把电脑开着，就等待着我们把本票开出来。在六点钟借款借入徐汇支行。
主持人：我知道今天在座的还有一位是华夏银行上海分行的副行长潘耀明先生。我想请问你一个问题。像兴盛公司这样一个民营企业把自己的信誉看得如此重要，这在企业当中是非常重要的一点。他们是你的客户之一，你怎么评价你这个客户。
潘耀明：我觉得就像刚才张总讲的，他们在整个企业文化当中把诚信，把信誉作为企业文化的重要内涵，又把信用作为他们整个企业求生存求发展当中一个核心竞争力的主要内容，所以我觉得通过我们银行跟企业的考察合作，确实从企业家从整个企业他们把信用看成是自己的生命，所以我们银行也非常珍惜这一种企业，也非常珍惜这种银企的合作关系。
主持人：你天然地对房地产有一些天赋，或对土地有一种很敏锐的感觉。
张兴标：的确，现在我们回过头来看的话，第一个是新梅花苑，赶上了地铁一号线向南延伸。接下来新梅广场，新梅公寓都赶上了闵行区房产的一个高潮。
主持人：那你现在的新梅共和城，又是选择了在闸北区对吗？
张兴标： 对。
主持人：为什么离开了闵行区到了闸北区，好像拿下新梅共和城这个地块，还有一个故事。
张兴标：为什么闸北区房地产高潮还没有起来呢？关键闸北区没有好的房子。我在这块土地走了三圈，就感觉到今后共和新路高架一起来，地铁就在华通开关厂门口，地铁要到二OO三年才建成，高架二OO二年底做好，跑到共和新路，广中西路门口，那时还没有广中西路，在华通开关厂南端的地方。广中公园有股香味，有股清香的味道。再看到那片在动工是很大的大宁绿地。
主持人：大宁绿地。
张兴标：我想广中公园，这么小的公园有股清香了，在旁边有个很大的大宁绿地，连在一起的，这块土地好。我想假使搞得好的话，这块地段肯定会成为闸北区的中高级住宅区。
主持人：您发现这块地好，好像还有另外几家房地产开发商也相中了这块地了，对吗？
张兴标：据我了解有十几家人家来谈，我是第十三家人家在谈。有上海的上市公司，香港的上市公司，上海的国营企业都有，都是很有实力的竞争对手。第二天我叫他们厂长到我小区来，我说叶厂长，张兴标看中这块土地志在必得。因为十几家人家谈了，你心理价位总有了，没有谈好的原因是什么，可能还没有满足你的心理价位。我就说你心理价位多少，你开出来，我坚决不还价。
主持人：不还价？
张兴标：这是我谈判的艺术。 我感觉到是艺术。一般来说人家会觉得买货的是嫌货的，先把你的货往底下刷一段，说你这货不灵，完了就说我不一定买，这是谈判的一个惯常的策略嘛 所以为什么他们谈不好，就是削价，把价钱削下来，谈不好。那我为什么谈得好呢，因为我将心比心，我了解人家的心态，把自己的位置摆正，所以那时候我就讲，你开价我不还价。他说一百四十五万一亩，我说定了，孔红梅，我们签协议。当场拍板，就定了签协议，同意他们的价钱。我既然讲过开价不还价，但你不要宰我一刀。当时我说过你不要宰我一刀，你心里价位拿出来，只要你心里价位拿出来了，我就不还价了，我坚决要这块土地，所以一百四十五万这块土地拿下来了。
主持人：市场证明你这价钱是买高了吗？还是当时买高了？
张兴标：买高了十万、十五万，甚至二十万一亩土地，是买高了。当时三个月里面，人家对我说，张老板这块土地如果我去谈一百三十万拿得下来，或者一百二十五万拿得下来，或者一百三十五万拿得下来，但是我自己将心比心，我很会解剖自己。因为我是一个民营企业，人家是一个国营企业的老总，假使说是同样价钱的话，假使我也出一百二十五万，我们上海的一个国营大企业也出一百二十五万，他这个国营企业的老总，华通开关厂的老总，假使我是他娘舅他也不会给我。为什么呢？他怕负责任，因为我是民营企业，我深深理解到这点。因为他要给我这块土地，要有理由要有风险，给国营企业他没有风险，他做不好顶多我选择人选错了，所以我情愿出高十万到二十万之间到二十五万的价格把这块土地拿下来。
主持人：其实你是眼光超前，预估到了它的成长性。
张兴标：我看到这块土地的成长性，所以整个闸北区的大宁绿地的房地产现在发展得很快。
主持人：当时说您买贵的人现在都觉得你当时的决定是果断的、是正确的。我知道今天上海交通大学管理学院的副院长王方华教授也到了我们的现场。您曾经评价张先生是上海房地产界的一个奇才，能跟我们介绍一下，您认为他奇在什么地方？
王芳华：为什么我这样说他的呢？根据我的观察，张总在房地产上的嗅觉特别灵敏，他的感觉和一般人不一样，这是他成功的很重要的因素。我认为有三个方面：一个是他做事情超前思维的能力特别强，就是说当市场变化，他会看到比人家远一点、早一点、动作比人家快一点。比如说吧，在九十年代大家可能都认为房地产可能不好、下滑、或者困境，这个时候他五十岁跳出来，实际上有一种远见，看到了老百姓每人每家平均每人只有几个平方，肯定会有大的发展，这种超前的意识一般人是不具备的。第二个他习惯于一种逆向思维的方式。比如大家都做房地产的时候，大家都往市里面赶，市中心房子好卖，但是他往外面走，他往郊区走。他看到了郊区环境好，郊区销售的时候，老百姓的房价相对低一点，一般的消费者容易去接受。他的思维方式跟一般房地产商不一样。第三个，我说他是一种叫做换位思考，做房地产的一定要换位思考，你是卖给谁住的，是给消费者，是给住户。这住户买了你房子以后，他肯定要怎么方便啊，衣食住行啊、看病啊、小孩读书啊，换位思考很重要，因为你是满足消费者的需要。房地产的经营一定是满足消费者需要的时候，他才能成功。从这三点上我来看，我说张总是一个房地产界的奇才，所以新梅能够成功，新梅共和城也能成功，我相信他下一个动作也一定能成功。
主持人：其实跟张总交流到现在，我觉得张总的每句语言都非常朴实、非常动情、非常真心，这给我留下很深印象。其实他也告诉我们一个道理，在任何时候、年龄都不是你开创事业的一个绊脚石。只要你心存理想并为之付出努力一定会为每个人的人生添上非常绚烂的一笔，也是值得我们以后每个人回味值得骄傲的。